Derecho de inspección no procede en P.H.

febrero 27, 2020 Por admin

En esta época de asambleas ordinarias es muy común escuchar, a muchos actores de la propiedad horizontal, en especial abogados, decir que los propietarios podrán hacer uso del derecho de inspección, durante los 15 días de convocatoria, para conocer todos los libros y documentos de la copropiedad.

Sobre el citado derecho de inspección debemos comenzar por decir que, revisado el texto completo de la ley  675 de 2001, que rige el sistema de propiedad horizontal, no existe un solo artículo que se refiera al mismo, esto es, no existe un solo artículo en esta ley que autorice a los propietarios a acceder a los documentos de la copropiedad, ni en los 15 de convocatoria a la asamblea ordinaria, ni en ningún otro momento, como tampoco existe norma que obligue al administrador a dar acceso a tales documentos por los propietarios.

No está consagrado en la ley 675 sino en el Código de Comercio

Así las cosas, si definitivamente el derecho de inspección no está consagrado en la ley 675, ¿en qué se basan entonces los abogados que dicen que sí procede? No cabe duda que su fundamento radica en la aplicación, por analogía, del derecho de inspección que se consagra, en el código de comercio, para las sociedades comerciales.

En efecto, el derecho de inspección se encuentra regulado en los artículos 369, 379, numeral 4 y 447 del Código de Comercio, así como en el artículo 48 de la Ley 222 de 1995, el cual consiste en la facultad de que disponen todos los asociados para examinar, directamente o mediante persona delegada para tal fin, los libros y comprobantes de la sociedad, con el fin de enterarse de la situación administrativa y financiera de la compañía en la cual realizaron sus aportes.

Reglas para acudir a otras leyes o códigos por analogía

Corresponde ahora determinar entonces si es correcto acudir al Código de Comercio, para tener un fundamento del derecho de inspección a favor de propietarios de edificios o conjuntos sometidos al régimen de la propiedad horizontal, dado que la ley 675 que la regula, no lo consagró.

Sobre la analogía debemos comenzar por decir que la regula el artículo 8 de la Ley 153 de 1887, el cual expresamente indica:

“Artículo 8º. Cuando no hay ley exactamente aplicable al caso controvertido, se aplicarán las leyes que regulen casos ó materias semejantes, y en su defecto, la doctrina constitucional y las reglas generales de derecho”.

Es claro el artículo en fijar el requisito para acudir a la aplicación por analogía de una norma y es «que no haya ley exactamente aplicable al caso controvertido», o lo que se conoce como «vacío normativo», razón por la cual se hace necesario analizar si, en relación con el derecho de inspección, existe un vacío normativo en el régimen de la propiedad horizontal.

En efecto no existe tal vacío normativo, de una parte porque el sistema de propiedad horizontal en Colombia tiene una legislación propia, esto es, la ley 675 de 2001, y si bien esta no contempla dentro de sus normas el derecho de inspección, ello no obedece a que el legislador haya olvidado incluirlo, sino que simplemente no se consideró, porque no fue su voluntad  incluir ese derecho en favor de los propietarios. Dicho de otra manera, incluir un derecho a favor de los socios o accionistas de sociedades en la normatividad comercial, es legislación expedida antes de la ley 675 de 2001, no significa que ese mismo derecho también haya tenido que ser incluido en la legislación sobre propiedad horizontal, y que por no haberlo hecho, entonces exista un vacío normativo.

De otra parte, al anterior argumento se suma otro y es que, una lectura sistemática del inciso uno y de los numerales 2 y 5 del artículo 51 de la ley 675 de 2001, que a continuación se transcriben, lleva a concluir que el administrador, en cumplimiento de su función de conservación, llevará bajo su absoluta responsabilidad la correspondencia de la copropiedad, así como la contabilidad del conjunto.

«ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

  1. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.
  2. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.»

De acuerdo con lo anterior es correcto afirmar que, siendo responsabilidad del administrador atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto, así como llevar la contabilidad, le corresponde el deber de cuidado de los mismos, razón suficiente para manifestar que no es su obligación entregarlos o dar a conocer a ninguna persona, así ésta sea incluso un propietario.

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Y la única norma que existe, sobre la obligación del administrador de  entregar documentos a los propietarios, es la que regula la entrega de actas de asamblea, tal como lo establece artículo 47, en su inciso 4, el cual indica que será obligación del administrador entregar copia del acta a quien la solicite.

Así las cosas, es claro que el derecho de inspección en la ley de propiedad horizontal no está consagrado, pero no porque se trate de un vacío o un olvido del legislador, sino porque tal derecho no se quiso otorgar a los propietarios del edificio o conjunto, ya que, por el contrario, el cuidado y conservación de los documentos, se delegó exclusivamente al administrador.